Mercato immobiliare: finalmente la ripresa

Il sentiment per l immobiliare prox triennio

Il 2017 sarà l’anno ponte con aumenti medi dell’8% dei prezzi delle case che porteranno alla ripartenza del mercato immobiliare. I dati del Rapporto Meteo Immobiliare della Rete Urbana delle Rappresentanze – RUR

Con i tassi di interesse ai minimi storici, la deflazione, i sostegni pubblici per gli aiuti sui mutui, le misure governative per l’acquisto della prima casa e via discorrendo, che il mercato immobiliare ancora non sia ripartito è sorprendente. Sembra che gli acquirenti tendano talmente a tirare in basso i prezzi, fino alla svalutazione dell’immobile, da costringere il venditore a ritirarsi dal mercato per aspettare tempi migliori. Di ciò ne fanno le spese tutti. Fortunatamente questo tiro al ribasso sembra che quest’anno abbia trovato il proprio limite. Secondo il Rapporto Meteo Immobiliare 2017, di previsione sul ciclo immobiliare, realizzato dalla Rete Urbana delle Rappresentanze (RUR) in collaborazione con Yard e presentato a Milano lo scorso 9 febbraio, a fine 2017 ci sarà la svolta sui prezzi.
Il centro di ricerca RUR, attivo da quasi 30 anni, ha presentato il Rapporto Meteo Immobiliare che scatta la fotografia previsionale del mercato delle case al 2017. Durante la presentazione dei dati è intervenuto anche il Sottosegretario al Ministero dell’Economia e delle Finanze Pier Paolo Baretta.
Secondo le previsioni l’anno appena iniziato, il 2017, può essere “un anno-ponte verso un maggiore dinamismo del mercato immobiliare, ma va vissuto con energia, e con idee e comportamenti nuovi”.

I numeri

Grafico Ranking mercati

Stimate in 520mila le compravendite per il 2016, con un’ulteriore espansione per il 2017 compresa fra il 5 e l’8%.
Il 2017 è l’ultimo anno in cui si manifesterà un andamento “strabico” del mercato, con un ulteriore aumento dei volumi e una leggera riduzione dei prezzi medi stimata fra l’1 e il 2,5%.
Milano e Roma si confermano, sulla base del ranking dei comuni capoluogo, i mercati con il più alto potenziale. Ma nuove città outsider potrebbero riservare sorprese, come Parma, Pisa e Padova.
Dal 2018 fino al 2020 è prevedibile che si potrà registrare una crescita sia dei valori di mercato sia degli acquisti. L’aumento dei prezzi porterà a variazioni positive, ma decrescenti, nelle compravendite residenziali fino al 2020, quando il livello raggiunto dalle quotazioni potrebbe comportare una tendenziale riduzione degli scambi.
Naturalmente si tratta di previsioni che tengono conto dell’andamento ciclico dell’economia immobiliare, indicano un quadro di evoluzione tendenziale, comunque condizionato dai concreti comportamenti dei soggetti pubblici e privati coinvolti.

La ricerca
La ricerca è stata realizzata dalla Rur tra la fine del 2016 e l’inizio del 2017 intervistando un panel di 133 professionals e top player che hanno confermato le tendenze generali già rilevate e specificato i differenziali esistenti.
Per il “residenziale usato” il 16% prevede prezzi in aumento già nel 2017, il 48% stabilità, e il 36% diminuzione.
Per il “residenziale nuovo” il 12% prevede aumento, il 67%stabilità, il 21% diminuzione.
A crescere di più saranno soprattutto le abitazioni in area centrale (prezzi in aumento per il 31% degli intervistati nel 2017 quota che sale al 44% nel 2019).
Dopo la grande espansione ultra periferica, la domanda potenziale (stimata in circa 950mila famiglie nel 2016) cerca di rientrare nei quartieri urbani.

Le città più promettenti 
Il rapporto contiene anche un ranking sui mercati potenziali urbani. I vari centri sono stati suddivisi per dimensioni del mercato nel 2015. Fra i grandi mercati, come è ovvio, si sono affermati innanzitutto Milano e Roma. Le due città maggiori presentano analogie e divergenze assai significative. Ambedue, nel periodo 2012 – 2016, vedono aumentare popolazione (+8,5% Milano, +9,6% Roma), imprese (+5,1% Milano e +5,7% Roma) e occupati (+4,5% Milano e +5,4% Roma), ma i due apparati produttivi generano un valore aggiunto assai differente. Il reddito pro-capite romano è, infatti, il 74% di quello milanese, e un tale divario si è accresciuto negli ultimi anni.

Anche il mercato immobiliare presenta dinamiche divergenti. I volumi residenziali scambiati nel capoluogo lombardo sono cresciuti fra 1° semestre 2012 e 2016 del 38% a fronte dell’11,5% di quelli capitolini. L’intensità, in termini di compravendite complessive (residenziali e non) per 1.000 residenti segna un valore di 15,2 a Milano e di 10,3 a Roma. Infine, c’è più edilizia nell’area romana che in quella milanese, visto che nella prima ogni 100 compravendite ci sono 11,7 nuovi permessi per costruire, mentre nella seconda scendono a 9,9.

Successivamente, nelle posizioni di testa si colloca Bologna, dove fra il 2012 e il 2016 la popolazione è cresciuta del 4,2%, le compravendite residenziali del 48,1% e l’intensità totale per 1.000 abitanti raggiunge il valore di 13, seconda solo a quella di Milano e Pisa (14,7).
Al quarto posto, come mercato di sviluppo potenziale, c’è Firenze (con un + 32,8% di compravendite residenziali) seguita da Torino: l’una anche in rapporto al suo ruolo nel turismo e nella cultura globale, l’altra per la scommessa nel riconvertirsi in città della ricerca e delle tecnologie.

I mercati potenziali che fanno da outsider vedono come protagoniste città medie ma rilevanti, ciascuna per sue caratteristiche. Parma è capitale internazionale del food, dell’agroalimentare e della filiera gastronomica. Pisa centro della ricerca e dell’alta formazione. Padova è considerata la vera capitale del Nord Est sia per le funzioni di centro logistico che per quelle direzionali.

Dove investire nei prossimi anni

Dove investireIl 41% degli intervistati ritiene che nei prossimi anni ci siano opportunità di investimento nelle località turistiche, il 40% nelle medie città del Nord, il 34% nelle città metropolitane medie (Torino, Bologna, Firenze), il 32% nelle città con forte valenza culturale e il 17% nelle città portuali.

I grafici presentati sono tratti dalla presentazione di Giuseppe Roma, Segretario Generale RUR –Rete Urbana delle Rappresentanze e già direttore generale del Censis.